重磅!深圳官方刚刚确认“三价合一”明天执行!

来源:深圳新浪房产 2018-03-29 14:32

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刚刚,深圳宣布实施“三价合一”!二手房开启新时代。乐居跟规土委内部人员独家确认,明天落地执行,今天已发到各个银行,今天仍按照以往规定。

关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿

根据中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。 

业内:变相提高首付 

“被豪宅”的房子将增多

资深业内徐枫认为:从短期来说,市场会将其解读为利空政策。深房中协预计,三价合一直接影响的是高评高贷的买家,以及拥有楼龄较早的业主。但是三价合一的实施,对明确价格指标,增强信息披露,优化交易制度是起到了积极作用。

资深地产人安安表示,三部委发的文,估计是要执行的,但是目前深圳的市场并不乐观,近来新开项目价格多低于前期。政策对豪宅影响较大,如果能适时调整豪宅标准线的话,或可缓和这个政策对市场的影响,毕竟按照以前的豪宅线,再按照这个政策执行,被豪宅的房子就会更多。

业内刘先生表示以罗湖某101平方米房源,单价3.69万,总价373万总价计算,如果市场统一价格,按成交价格来交税,那总价将要多10万。可悲剧的,这次是按评估价格来算贷款额度,那就是变相提高首付。

只是影响高评高贷,对守法刚需无影响。目前调控政策影响刚需的只有利率调整。”广东华商律师事务所律师周争锋表示,税费问题可以通过业主降价处理。330政策减税后业主涨价,倘若现在增税,在市场不好的情况下可以通过业主降价弥补,刚需不用太担心。

买房成本又高了

先来科普下二手房交易中会遇到的4个价格:

四价

科普

房产真实成交价:指新房与二手房买入时实际成交的价格。

网签备案合同价指在国土局备案登记网签时的合同价格,新房网签备案合同价绝大部分就是房产真实成交价,二手房网签备案合同价绝大多数时候是国土局过户评估价,极少部分人会写高网签备案合同价,但极少见。

国土局过户评估价国土局对每一套二手房都有一个对应的过户计税评价估,在深圳,一般为市场成交价的6-7成,有部分豪宅评估较高,到评价估的8成左右都有。在过户计税时以国土局评估价为底限,不能低于此标准,可以高于此标准。

银行贷款评估价指二手房买家在向银行申请贷款时,银行对每一套二手房都有一套相对应的评估价,在深圳大部分房子,银行贷款评估价跟成交价相当,也有低于市场价1成多的,也有高于市场成交价1成多的。这两种情况的比例都不高。 

购房成本怎么增加的呢?爱住家教你买房算了笔账。

假如小明(深户,首房首贷)要在龙华买一套89平,总价500万的二手房,卖方房产证上的购入价格是100万。那么他有下面两种方式来支付:

新规前

1.小明是刚需,首付凑齐了,月供也不是问题。银行也评估这套房子值500万,那么小明首付是三成150万,贷款350万。按照市场行情,小明在国土局的网签价格是400万,增值税5%是15万,附加税12%是1万8,契税1%是38500,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是38500。那么税算下来就是24.5万

2.小明可能是刚需,首付太多了没钱付,于是想多贷款降低首付。于是银行评估价就到了600万,当然计税价格还是要和市场一致的,400万网签。那么,税费算下来和上面的情况一致,24.5万。

新规后

现在如果执行了新政,网签价(计税价格)和银行评估价(贷款用)就要统一了,还是同一套房子同一个小明,但价格可就不一样了。

1.小明还是刚需,实际购买总价500万,网签价也是500万,银行按照统一价格评估只能是500万。那么小明首付和贷款不变,但税费就要比以前多了100万来计算了,总价500万,增值税5%是20万,附加税12%是2万4,契税1%是4万8,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是4万8。那么税算下来就是32万。看看,相比之前税费一下子多了7万5。

2.小明还可能是刚需,不得不提高贷款降低首付。经过多方努力,银行评估价是600万,网签价也是600万了。贷款是拿到了,但好像税费又增加了100万的计算成本。总价600万,增值税5%是25万,附加税12%是3万,契税1%是57500,豪宅税(龙华500万要交豪宅税的)1%也是57500。那么税算下来就是39.5万。一对比以前的24.5万,整整多交了61%的税啊。

3.小明表示税费太多了,还是400万网签吧,于是银行贷款评估价也要保持一致400万了。税费是和之前一样24.5万了,但能贷到的款就少了,首付也提高了,以前首付3成,现在变成4.5成了

听到消息的刚需已经哭晕在厕所。

正准备高评上车的刚需刘女士表示很慌张,一下子离首付又远了,离深圳梦又远了。有网友向乐居爆料称,昨晚已经接到某大型投资公司电话,正在加紧放盘。

刚好换完房的林女士则松了一口气,“还好过完户了,购房成本一增加,又得考虑更小的房子了。”近期正在看房的高先生则哭晕在厕所,昨天刚下完定金的他看到信息后很惶恐,“早知道提前一个星期买了,买房还是要趁早,多么痛的领悟!”

中介:市场短期内受影响

Q房网南山前海区董事副总经理陈建表示,最大的影响是税费增加。银行会按照网签合同的价格进行评估,要是网签价格低了就高贷不了,要是网签价格高了就可以作为依据,有可能评估高一点,但是过户税费就要增加。这个措施目的是杜绝高评,但同时也会误伤刚需,最终还是老百姓买单。

美联物业唐经理认为:

①国土局提高评估价跟市场成交价一样;②银行评估价提高,拉平成交价!③买房准备的首付30万变成100万了,去距离中心更远的地方买了,形成外溢市场!④二手市场税费调整,以后就统一了,短期振荡,税费上涨。

中原地产龙中片区资深置业顾问罗中易认为,新规定施行,短期内可能会有一定影响,预计政策消化期三到五个月左右。但从长期看,影响是微乎其微的,毕竟上海、北京在2013年已经实施了,也不见有什么太大的效果。

不过有一点不明白,假如一次性付款的客户怎么办?如果一次性付款以计税参考价过户,按揭客户以实际成交价过户,交易税费会产生巨大的落差,对按揭购房客户有失公平。

例如,公园大地计税参考价3万/平—3.2万/平之间,以178平户型满两年实际成交价1200万为例(登记价250万左右),如果一次性付款以计税参考价过户,大概550万左右,契税1.5%(82500元),差额增值税5.6%(168000元),个人所得税核定征收全额1.5%(82500元),合计:333000元;

假如以实际成交价1200万过户,契税1.5%(180000元),差额增值税5.6%(532000元),个人所得税核定征收全额1.5%(180000元),合计:892000元。意味着一次性付款比按揭贷款少缴税费55.9万。

反过来解释,假如按揭客户想以计税参考价过户,那就只能按550万的标准去贷款,贷款七成385万,而实际成交价1200万,那么首付是1200万—385万=815万,3成首付实际变成了6.8成。

也就是说,成交价格即过户价格是计税价格,也是银行评估价格。但是房产管理部门备案的网签备案合同价和房屋评估价并不能即时的反应市场价格。这说明银行在变相要求提高首付比例,因为可以贷款的客额度减少。只能按照房屋评估价和网签备案价来确定贷款额度。返回乌鲁木齐365淘房>>

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